Управљање
Правни оквир
Функционисање и надлежност Скупштине стамбене заједнице уређени су Законом о становању и одржавању стамбених зграда "Сл. Гласник РС" бр.104/2016) који је ступио на снагу 1.1.2017. године.
Стамбена заједница
Стамбену заједницу чине сви власници посебних делова стамбене, односно стамбено-пословне зграде.
У зградама са више целина са посебним улазима могу се формирати стамбене заједнице улаза.
Обавезни органи стамбене заједнице су скупштина и управник.
Правни след
Ступањем на снагу Закона о становању и одржавању зграда ("Сл.гласник РС" бр. 104/16 – Закон) стамбена зграда постаје стамбена заједница, као правно лице и правни је следбеник стамбене зграде у пословима насталим према ранијим прописима о одржавању стамбених зграда.
Статус
Стамбена заједница има статус правног лица, који стиче тренутком када најмање два лица постану власници два посебна дела зграде- стан, пословни простор, гаража, гаражни бокс и гаражно место.
Стамбена заједница има матични број, ПИБ и текући рачун.
Регистар стамбених заједница
Законом је прописан Регистар стамбених заједница.
Регистар стамбених заједница је електронска јавна база података и докумената у који се уписују подаци о стамбеним заједницама.
Регистар води јединица локалне самоуправе и организује рад Регистра према својој територијалној надлежности.
Лице задужено за вођење Регистра је Регистратор.
У Регистри се региструју и евидентирају подаци о стамбеној заједници, управнику и згради.
Пријаву за упис у Регистар подноси управник или професионални управник.
Јединствена евиденција Регистра стамбених заједница се налази на адреси:
https://katastar.rgz.gov.rs/StambeneZajednice/?&LanguageID=1
Скупштина
Скупштина је орган стамбене заједнице у чијем раду учествују сви власници посебних делова зграде.
Скупштина одлучује о свим питањима од значаја за стамбену заједницу.
Седница
Седница скупштине стамбене заједнице представља састанак власника посебних делова зграде, а сазива се у циљу доношења одлука и решавања питања од значаја за стамбену заједницу.
Лице које је изабрано за управника обавезно је да присуствује свакој седници скупштине и да води седницу.
Сазивање седнице
Седница Скупштине стамбене заједнице истицањем обавештења о одржавању седнице скупштине са предложеним дневним редом на огласној табли, односно видљивом месту у простору који је заједички део зграде и који је у свакодневној употреби (улаз, ходник и сл.).
Обавештење о одржавању седнице скупштине мора се истаћи најмање три дана пре дана одржавања скупштине, осим у хитним случајевима у којима се обавештење може истаћи и на дан одржавања скупштине.
Седница се у складу са законом сазива најмање два пута годишње.
Кворум
Кворум за одлучивање и рад седнице скупштине чини обична већина од укупног броја гласова чланова који имају право гласа по конкретном питању, ако одлуком стамбене заједнице није одређен већи број гласова.
Понављање седнице
Ако се седница скупштине није могла одржати због недостатка кворума, поново се сазива најраније три, а најкасније 30 дана од дана кана је требало да буде одржана, са истим предложеним дневним редом.
Кворум за одржавање и рад поновљене седнице чини 1/3 од укупног броја гласова чланова, ако одлуком стамбене заједнице није одређен већи број гласова.
Чланови
Чланове Скупштине стамбене заједнице чине сви власници посебних делова зграде.
Уместо власника посебног дела зграде, на седници може да учествује у раду и да гласа и његов пословно способан члан породичног домаћинства, или лице које је закупац посебног дела зграде, осим ако је власник посебног дела обавестио скупштину да не жели да уместо њега гласа неко други.
Изузетно од ове одредбе, искључиво власник посебног дела зграде учествује у раду скупштине и гласа при доношењу одлука о:
1. избору и разрешењу управника,
2. поверавању послова управљања зградом, односно избору професионалног управника,
3. узимању кредита,
4. располагању заједничким деловима зграде (претварање, припајање, доградња, надзиђивање зграде) и
5. висини накнаде за инвестицоно одржавање заједничких делова зграде и земљишта које служи за редовну употребу зграде.
Одлучивање
Скупштина доноси одлуке (о редовним пословима) обичном већином гласова присутних чланова, осим у случајевима (ванредних послова) за које је Законом прописана квалификована већина од 2/3 укупног броја гласова власника посебних делова зграде, и то у случају доношења одлука о:
1. располагању заједничким деловима зграде (претварање, припајање, доградња, надзиђивање),
2. поверавању послова управљања зградом, односно избору професионалног управника и
3. кредитном задужењу стамбене заједнице.
Иста већина (2/3) прописана је за доношење одлуке да се утврђивање висине учешћа власника у трошковима текућег одржавања примени критеријум прописан за утврђивање учешћа у трошковима за инвестиционо одржавање, као и да за инвестиционо одржавање примени Законом прописан критеријум за текуће одржавање заједичких делова зграде.
Власник посебног дела може гласати и писаним (или електронским) путем у ком случају се за потребе израчунавања кворума сматра да тај члан стамбене заједнице присуствује скупштини.
Такође, власник може да гласа преко заступника, односно пуномоћника. Пуномоћје се издаје у писаном облику и чува уз записник о раду скупштине.
Одговорност стамбене заједнице
Стамбена заједница одговара за штету која проистекне услед неизвршења или неправилног извршења послова који су у њеној надлежности.
Стамбена заједница одговорна је и за штету која настане од дела зграде када није могуће утврдити од ког посебног или самосталног дела зграде потиче штета.
У случају из става 2. овог члана, заједно са стамбеном заједницом за штету одговарају солидарно и сви власници посебних, односно самосталних делова.
Стамбена заједница, односно власници посебних и самосталних делова, имају право регреса према лицу које је одговорно за штету у року од једне године од дана исплате, односно накнаде штете оштећеном.
Власници посебног, односно самосталног дела су према трећим лицима супсидијарно одговорни за испуњење уговорне обавезе стамбене заједнице ако се од стамбене заједнице не добије испуњење обавезе, као и за штету због неиспуњења обавезе.
У случају из става 5. овог члана власници посебног и самосталног дела одговарају солидарно.
Власник посебног, односно самосталног дела који испуни обавезу стамбене заједнице има право регреса од осталих власника посебних, односно самосталних делова.
Недоступан власник
Сматра се да је власник посебног дела недоступан уколико се три пута узастопно не одазове на седницу Скупштине стамбене заједнице на коју је уредно позван, а да при томе није обавестио управника, односно стамбену заједницу о разлозима неодазивања.
Уколико је власник посебног дела зграде недоступан, његов глас се не урачунава у кворум, односно у укупан број гласова у поступку одлучивања.
Сматра се да је власник уредно позван истицањем обавештења о одржавању седнице скупштине са предложеним дневним редом на огласној табли, односно видљивом месту у простору који је заједички део зграде и који је у свакодневној употреби (улаз, ходник и сл.).
Право гласа
Право гласа у скупштини има власник посебног дела зграде, а ако је исто лице власник више посебних делова у згради, то лице има онолико гласова у скупштини колико има посебних делова зграде у својини.
Изузетно, власник гараже, гаражног места или бокса (гаражни део) нема посебан глас по основу својине на њима осим у случају да је то једини посебан део у згради који поседује, а и у том случају – има право гласа само у односу на одлуке које се тичу дела зграде у коме се налази посебан гаражни део.
Записник
Свака одлука скупштине стамбене заједнице уноси се у записник који води управник, односно записничар кога именује управник.
Управник је одговоран за уредно сачињавање записника.
Саставни део записника чини списак лица која су учествовала у раду седнице скупштине.
Записник потписују управник, записничар ако је одређен, као и сва лица која су учествовала у њеном раду.
Ако лице које је учествовало у раду седнице има примедбе на записник или одбије да потпише записник, лице које води записник ће то констатовати у записнику уз навођење разлога за то одбијање, с тим да лице које има примедбу може ту примедбу и само унети у записник приликом потписивања.
Непоступање у складу са одредбама овог члана нема утицаја на пуноважност одлука донетих на седници скупштине ако се резултат гласања и садржина тих одлука на други начин могу утврдити.
Управник
Стамбену заједницу представља и заступа управник стамбене заједнице кога бира Скупштина стамбене заједнице или професионални управник коме је стамбена заједница одлуком поверила послове управљања зградом, или ако је постављен у случају принудне управе.
Управник се уписује у Регистар стамбених заједница (име, презиме, ЈМБГ).
Пријаву за упис у Регистар подноси управник или професионални управник.
Избор управника
Управника бира Скупштина стамбене заједнице из реда својих чланова (власника посебних делова зграде) на време од 4 године, ако одлуком о избору није одређено краће време.
По истеку мандата управник може бити поново изабран.
По истеку мандата (ако се не изабере нови) управник је дужан да вршу функцију управника још 30 дана од дана истека мандата.
Мандат упавника престаје оставком и разрешењем, а разрешава се у поступку предвиђеном за његов избор.
Надлежност
Надлежност управника уређена је чл. 50. Закона.
Управник има обавеза да врши попис посебних, заједнички и самосталних делова и њихово означавање, као и да успоставља и води евиденцију о власницима посебних делова, власницаима самосталних делова и лицима која су заједнички и/или посебни делови зграде издала у закуп или коришћење по другом основу (име, презиме, ЈМБГ – за физичка лица, а пословно име адреса седишта и матични број за правна лица).
Професионални управник
Професионални управник је квалификовано лиценцирано лице које обавља послове професионалног управљања у зградама.
Професионални управник је предузетник или је ангажован код организатора професионалног управљања (фирми) са којим стамбена заједница склапа уговор за послове професионалне управе.
Професионално управљање
Професионалним управљањем могу да се баве привредна друштва или предузетници која имају у радном односу на неодређено време са пуним радним временом, најмање једног запосленог са лиценцом професионалног управника тако што ангажују професионалне управнике (са лиценцом) из регистра професионалних управника који води Привредна комора. Професионални управник мора да закључи уговор о осигурању од професионалне одговорности.
Регистар
Регистар професионалних управника је јавна евиденција коју води Привредна комора Србије.
Регистар садржи личне податке о професионалним управницима, као и податке о уговорима које је стамбена заједница склопила са организатором професионалног упрваљања.
Регистар професионалних управника се налази на адреси
Поверавање послова управљања професионалном управнику
Послови управљања могу бити поверени професионалном управнику:
-
одлуком стамбене заједнице о ангажовању професионалног управника, на основу које се закључује писани уговор између стамбене заједнице и организатора професионалног управљања, уз накнаду утврђену овим уговором која се исплаћује организатору професионалног управљања, и
-
одлуком надлежног органа града/општине у случају принудне управе, т.ј. ако:• се не поднесе пријава за упис стамбене заједнице у регистар стамбених заједница у складу са Законом и• ако се по истеку или престанку мандата не изабере управник стамбене заједнице у року од 30 дана од дана истека мандата претходног управника, у којим случајевима надлежна градска/општинска управа решењем именује професионалног управника са листе из регистра професионлних управника – све док стамбена заједница не донесе одлуку о избору управника или док не закључи уговор о професионалном управљања.